高くマンションを売却する方法は査定を比較する

マンションを売るときの相場!不動産屋5社以上で査定をガチンコ比較

高くマンションを売却する方法は不動産会社の査定価格を比較する

マンションを売却するまでには様々な準備や手続きが必要です。

 

売却に必要な書類の準備として、印鑑(実印)証明書、身分証明書、住民票、登録済権利書(H17年以降取得物件の場合は登記識別情報)、固定資産納税通知書、固定資産税評価証明書、マンション管理費・修繕積立金などに関する必要書類等を準備する必要があります。

 

また、チラシやネットなどで住んでいるエリアの物件の相場をチェックしてマンションの価値を調べたり、安心して売却を依頼できる不動産会社を見つけたりと売る為にやらなければいけない事が山のようにあります。
なにから手を付ければ良いのか?と一歩が出ない人もいるかと思いますが、その中でも皆さんが一番心配になるのがどこの不動産会社に売却を依頼すれば良いのか?だと思います。

 

 

マンションを売るときの間違った不動産屋選びと売却を得意とする不動産屋とは

マンションを売却する際には、なにより不動産会社へお願いすることになります。

 

あなた自身でマンションの買主を見付けて売買契約をするといったことも実際に困難ではありませんが、集客や契約の難しさどを考慮すればメリットが期待できなというよりデメリット以外ありません。

 

結論から言うと専門の不動産会社のサポートを受けた方が安心できます。

 

依頼する不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう方法もありますが、理由があって早く売ろうとしている時や何かしらの理由で一般市場で買主を見つけられ難いマンションでない限り買取は選択肢になりません。

 

なぜなら相場と比べてビックリするほど低い価格で買取されてしまうためです。

 

普通なら一般市場で買主を探し出すサポートをやってもらうことを目的に売却の仲介を不動産会社にお願いすることになります。

 

間違った不動産屋選びとはどういったパターンなのでしょうか?

何の知識のないまま不動産屋任せにするのが一番ダメなパターン

高額なマンションを売るので、極端に言えば不動産屋に騙されないためにマンションを売るための予備知識を事前に持っていることは大切なポイントです。
間違った不動産屋選びをしないポイントは、まず自分自身で不動産屋選びの判断基準を持っておくことです。

 

つまりマンションを売ることで一番大切なポイントである「売り出し価格」の決定をするための基になる「相場価格」を事前に調査しておくことです。

 

「相場価格」とは、直近で取引された金額、過去に取引された金額もプラスして価格面を考えます。

 

マンションであれば同じ棟の他の部屋。一戸建てであれば付近の家が実際に取引された金額が「相場価格」になります。
1年前に5000万円で売却されていても、直近に4500万円で売却されていると、4500万円が「相場価格」になります。

 

環境変化があれば「相場価格」は上下します。

 

付近に大型ショッピングセンターの建設予定、新しい駅の建設予定等のプラス要因が表に出ると相場価格は大きく上昇します。売却の時期を少し後にした方が高く売れます。

 

一方、マイナス要因が表に出れば、相場価格は下落します。
近くに価格の安い大型マンションが建設予定、嫌悪施設の建設予定等のマイナス要因です。
売却をすぐに進めましょう。

「相場価格」を事前調査する方法

    • 新聞の折り込チラシ、ポスティングチラシを確認して住んでいるマンションの付近で売り出されている物件価格を確認する。
    • 不動産サイトで中古物件の情報を確認する。マンションであれば、築年数、部屋の間取り(2LDK、3LDK等)等入力すれば、売り出しされているマンションの一覧表がリストアップされます。そのリストの売り出し価格を確認する。
    • 不動産仲介会社のホームページの中で机上査定があり、必要事項を入力し簡単査定をしてもらう。
    • 不動産一括査定サービスをしているサイトも登場しているので、1回の条件入力で数社の査定ができるので便利です。


 

高い価格でしかも、早く家を売ってくれる不動産屋を選ぶ

高い価格というのは、相場価格より多少高めの価格のことです。

 

「査定価格」を一番高く出してくれた不動産屋をただ、単純にその基準を基に不動産屋を選ぶのは間違った不動産屋選びです。

 

不動産も当然売り買いの世界ですから、買う人の希望価格でないと売買は成立しません。

 

相場価格からかけ離れた「売り出し価格」で売り出し、長い間、問い合わせもない物件は何か不都合がある物件と見られがちでかえって売りづらくなります。

 

上のことからわかるように「相場価格」を基に多少相場価格より高めに「売り出し価格」を決めることが大切なポイントです。

 

だから事前に「相場価格」を事前に調査しておくと不動産屋が出してきた「査定価格」が妥当かどうか判断できます。結果として間違った不動産屋選びをしないことになります。

 

マンションの売却を得意とする不動産屋とは

マンションを販売した不動産会社の系列の不動産仲介会社を選ぶのが一番ベストです。

 

車であれば、トヨタ、日産、ホンダのように、販売した会社の系列の中古車販売会社に売却を依頼した方が買い手の情報も多く売却がスムーズに進みます。

 

マンションも車と同じように、販売した会社の系列の中古物件販売会社に売却依頼した方が買い手の情報も多く、過去、直近の販売実績を持っている可能性が高く、正しい相場価格を算出出来る可能性が高くなります。

 

特にマンションの売却に関しては上記のことがいえます。

 

やはり実際に仲介販売した数量が多いというのは、何事にも代えがたい実績ですので、そのマンションの売却を得意とする不動産屋ということになります。

ただ、1社に依頼するだけではダメです。必ず比較対象は必要です。

比較する不動産会社は以下の通りです。

    • マンションを購入した不動産会社の系列をメインにする。
    • 全国展開の大手不動産会社く
    • 地域に密着した不動産会社


数社の査定価格、査定価格の根拠等を数多くみると、おのずと「相場価格」が見えてきます。

 

 

マンションを売るということは、単に物件を売るだけではありません。

売却するのに必要な付帯条件をどう解決するかが大切なポイントです。

 

    • 売却するための営業活動(内覧等)
    • 売却時に課税される税金面のアドバイス
    • 住宅ローンの残債の処理方法
  • 住み替え前提であれば、売却と購入のタイミング調整

上記内容を質問して、担当営業マンの資質を面接しましょう。

 

一般的には、よほどの希少価値物件であるか、不動産の市場環境が良いかの条件がないと簡単には希望価格では売却できないぐらいの覚悟を持っていた方が良いでしょう。
だから、売却できるかどうかは営業マンの資質によるところが大きく左右されます。

 

媒介契約(仲介契約)は3か月ですから、3か月家の売却の命運を預けるわけですから不動産屋選びは慎重に!
ダメな営業マンと判断すれば、遠慮なく担当者を代えてもらいましょう。

 

スタートはすごく肝心です。

 

最初に頼んだ不動産屋が、営業マンがダメだったら次のという考えは捨てましょう。

 

長い期間、売却に出していて売れない物件は何か欠陥があるのではないとのイメージに見られがちになり、かえって売りづらくなります。

 

3か月で決める覚悟で臨みましょう。

 

マンションが売れるまでにどれぐらい期間が必要か

6か月前後の期間が必要になります。

1、多くの不動産屋に査定依頼し、比較検討した後、1社と媒介契約を締結し販売活動をスタート:2週間~1か月

2、媒介契約を締結した不動産屋の買い手探しの営業活動:1か月~3か月

3、買い手との売買契約、マンションの引き渡し:1か月~3か月

 

上記スケジュールがひとつの目安になります。早めにスタートするのがポイントです。

 

 

 

不動産会社を決めたら結ぶ媒介契約とは

マンションを売却する方法には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という3つの契約方法を選んで不動産会社と契約することから始まります。
媒介契約は、まず「専任媒介契約」と「一般媒介契約」に分けられます。

 

1、一般媒介契約

一般媒介契約とは、売却依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買を依頼することを許す媒介契約です。

 

つまり、一般媒介契約では、依頼者は同時に複数の不動産屋に対して依頼することができますので、これを許さない専任媒介契約よりも依頼者に有利な契約といえます。

 

さらに、一般媒介契約は、依頼者が他業者に重ねて依頼した場合にその業者名を明かすことになっているかどうかによって、明示型と非明示型に分けられます。
明示型であれば、依頼した不動産屋に対して、他にどこの業者に依頼したかを明かさなければならないが、非明示型であれば、他にどこの不動産屋に依頼しようが、それを明かす必要はありません。

 

一般媒介契約は、宅建業法上、専任媒介契約にあるような有効期限の制限や業務処理状況の報告義務はありません。
だから、契約の有効期限を当事者間の合意で決めることもできます。
また業者がサービスとして3週間に1回業務処理状況を報告する特約をすることもできます。

 

 

2、専任媒介契約

専任媒介契約とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買依頼することを許さない媒介契約です。

 

専任媒介契約では、依頼者は一つの不動産屋にしか依頼することができません。
依頼者は依頼した不動産屋に拘束される一方、不動産屋としてはその分成功報酬にありつける可能性が高くなります。

専任媒介契約の制限について


(1) 媒介契約の有効期限は3か月とする規約があります。3か月以上の期限を設定しても無効になり、3か月になります。あまり長期間拘束できない規約になります。
(2) 期間の更新は依頼者からの申し出が必要になります。更新期間も3か月が限度です。不動産屋からの申し出、自動更新は認められません。
(3) 業務の処理状況を2週間に1回以上依頼者に報告義務があります。
(4) 媒介契約締結の日から7日以内に国土交通大臣指定の流通機構へ物件登録をして積極的に相手方を探さなければなりません。

 

この専任媒介契約のなかには、依頼者が、依頼した業者の探してきた相手方以外の者と売買契約をすることを禁止する特約がついている専属専任媒介契約があります。

 

3、専属専任媒介契約

この専属専任媒介契約では、依頼者は他業者に相手方を探すことを依頼することも、自分で相手方を見つけて契約すること(自己発見取引)もできないので、専属専任媒介契約を締結した業者を通さなければ取引できないことになります。

専属専任媒介契約の制限について


(1)媒介契約の有効期限は3か月とする規約があります。3か月以上の期限を設定しても無効になり、3か月になります。あまり長期間拘束できない規約になります。
(2)期間の更新は依頼者からの申し出が必要になります。更新期間も3か月が限度です。不動産屋からの申し出、自動更新は認められません。
(3)業務の処理状況を1週間に1回以上依頼者に報告義務があります。
(4)媒介契約締結の日から5日以内に国土交通大臣指定の流通機構へ物件登録をして積極的に相手方を探さなければなりません。

 

したがって、専任媒介契約は、専属ではないただの専任媒介契約と、さらに拘束性の強い専属専任媒介契約とに分けられることになります。

 

このように、依頼者よりも業者に有利であるといえる専任媒介契約では、宅建業法上さまざまな制限を加えることにより依頼者に不利益を与えないようにしていています。

 

そして、専属専任媒介契約ではさらに厳しい制限が加えられています。

 

一般的には、不動産屋は専任媒介契約の媒介契約を締結するときに求めてきます。

 

不動産屋にすれば、新聞の折り込みチラシ、ポスティングチラシ等を作成し経費をかけて営業活動をしますので、当然成約したときに確実に仲介手数料を手にすることができる専任媒介契約を締結した相手でないと時間と労力をかけた営業活動はしません。

 

一般的には不動産はよほどの良い条件、バブル期のような不動産市況が良い条件がないと簡単には売却できません。

 

一戸建てで売買事例が少ない地域、マンションで築年数が経過している物件等はそう簡単に売却できない可能性が高くなりますので、不動産屋の営業力を最大限に引き出すことが必要になりますので専任媒介契約を締結した方が得策です。

 

一方、駅近くのマンション等の希少価値物件、売却物件求のポスティングチラシが頻繁に入っているマンションであれば人気物件と判断できますので一般媒介契約を締結した方が得策です。

 

一般媒介契約は、重ねて何社でも媒介契約を締結しても良い契約です。

 

多くの不動産屋のサイトに掲載してもらい、多くの購入希望者の目に触れることになりますので多くの問い合わせがくる可能性が高くなります。

 

結果として、多くの購入希望者の中から選べるので、値引き交渉に応じる必要がなくなり相場価格より多少高く設定してもすぐに売却できる可能性が高くなります。

 

人気物件と判断すれば、一般媒介契約を選びましょう。

 

 

マンション高く売るコツ!これだけは抑えておきたいポイント

マンションは何も考えずに売却するよりも、いくつかのコツを抑えているだけで、早く買主が見つかったり、より高く売れる場合があります。

 

ポイントはこの3つです。

 

是非、不動産屋の担当者と相談して実践してみてください。

 

1.多くの不動産屋に並行で査定依頼する。

マンションは高額商品でとても大切な財産です。

 

売却を依頼した不動産屋がマンション売却の命運を握っていると言っても過言ではありません。

 

御自身でも事前に相場価格は調査しておき、相場価格より多少高めに、しかもできるだけ早く売却しくれる不動産屋が良い不動産屋の条件です。

 

上記の条件を満たすために出来るだけ多くの不動産屋に査定依頼をして、多くの営業マンから色々な話を聞き、情報収集しましょう。

 

プロの話はとても大切なポイントです。

 

どのような方法で売却すれば上手く売却出来るかの判断力がつきますので、出来るだけ多くのプロの話を聞いて売却のスタートをするのが得策です。

 

 

2.売却する時期をよく考える

購入希望者が購入を検討する時期を見定めて売却時期を検討するのがベストな方法です。
冬場に夏物商品を店頭に並べても売れないのと同じよう、不動産にも購入希望者が多くなる時期があります。

 

一般的には、子供の入学に合わせて3月に引っ越し希望であれば、1月前後に購入予定者は検討をスタートします。

 

この時期を狙って売却をかけると、購入希望者が多い時期になり、当然希望者が少ない時期に比べると高く売れる確率は高くなります。

 

上記は一般的なことですので、売却する家の固有の特性もよく考えましょう。

 

付近に従業員が多くいる大企業が存在していると、転勤時期に合わせて購入希望者が多くなる等固有の販売時期が存在する可能性がありますので、仲介を依頼する不動産屋に必ず質問しましょう。

 

3.すぐに売却できる家と判断すれば、一般媒介契約を選びましょう。

先にも述べましたが、不動産屋に仲介依頼する契約の種類です。一般媒介契約と専任媒介契約があります。
専任媒介契約は3か月間、1社に限定して契約する仕組みです。

 

1社に限定するので不動産屋は力を入れて営業活動をしてくれます。

 

デメリットとして、その1社のみを通しての営業活動になりますので購入希望者集めが限定されます。

 

一方、一般媒介契約は、何社でも重ねて媒介契約するのがOKですので、数多くの不動産屋のサイトに掲載されますので多くの購入希望者が集まる可能性があります。

 

購入希望者が多くなると当然高く売れる確率は高くなります。駅近くのマンション等人気物件と判断すれば、一般媒介契約を選びましょう。

 

4.オープンハウスを開催して多くの購入希望者を集める。

販売方法のひとつです。

 

土、日を中心にしてあらかじめ日にちを設定してチラシ等で告知して集客する方法です。
マンションであれば、居住している住民も来てくれる可能性があり、一度に多くの来客が見込めます。
来客数が多いと人気物件と来場者が判断し、値引き交渉に応じなくても良い可能性が高くなり高く売れる可能性が高くなります。

 

また個別に内覧者に対応しなくても良いので効率的です。

 

 

5.買い替えの場合は、次に購入する家の購入依頼も同じ不動産屋に依頼する。

売却と購入のダブルの仲介手数料を手にすることになりますので、不動産屋にとってはおいしい案件になりますので、営業マンは特に力を入れて営業活動をしてくれます。
結果として早く売却できる可能性が高くなります。

 

同じ不動産屋に依頼すると、家の売却後、一時的に賃貸住宅に住む費用が要らないように、直接次の家に引っ越しできるように調整できるメリットもあります。

 

売却と購入の間に一時的に賃貸住宅に住むのは、引っ越し代も含め無駄な費用が発生しますので、住み替え前提であれば上記のことも考えておきましょう。

 

 

マンション売却と買取りの違い

売却とは、不動産仲介業者にお願いをして、マンションの購入希望者を探してもらう方法です。
不動産サイトに掲載、新聞の折り込みチラシ、ポスティングチラシ等に掲載し営業活動をします。

 

あくまで買い手と契約上は直接契約することになります。
不動産仲介業者は売り手と買い手の仲人の役割をすることになります。
またマンションを売るために必要なことを色々とサポートしてくれます。
売買契約書の作成、住宅ローンの処理、売却時の税金等があります。

 

 

一方、買い取りとは、売却のように売り手と買い手の個人同士の取引ではなく、プロの不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。
金額は大きく違いますが、車を中古車買い取り専門業者に売るのと同じイメージです。

 

マンションを買い取った不動産業者はリフォーム等をして誰かに転売します。

 

売却と買取りのメリットデメリット

■売却のメリット
一般的には買い取りより価格面では高く売れます。買い取りの場合は相場価格の70%~80%の価格になります。不動産業者は相場価格から経費、利益を差し引いた価格で買い取りますから上記のような安い買い取り価格になります。

 

▲売却のデメリット
時間と労力がかかります。時間として、不動産仲介業者に査定依頼をして最終家の引き渡しまで3か月から6か月の期間が必要になります。

 

■買い取りのメリット
時間と労力がかかりません。とにかく速く売ってお金がすぐに必要な場合はすぐに現金にできます。最近はネットサイトを利用した買い取り専門業者も多く

存在していますので以前よりも買い取りの環境は整っています。

 

▲買い取りのデメリット
価格が安くなるのが最大のデメリットです。相場価格の70%~80%になることを覚悟しないといけません。

 

 

売却、買い取りを選ぶ判断基準

築浅物件であれば売却の方法をとっても早く買い手が現れる可能性は高いですが、築10年を超えると一気に売りづらくなります。

 

一戸建ての場合は建物の価格はゼロになり、土地のみの価格価値になります。

 

マンションでも一気に売りづらくなります。

 

中古物件を購入検討する人が物件を探す時に不動産サイトを利用します。
不動産サイトを使用して検索する時に築年数の項目があります。

 

「3年以内・5年以内・10年以内・15年以内」を選ぶ項目があります。

 

5年以内が理想適齢期で、10年以内が限界適齢期です。
15年以内となるとリフォームしないと売れにくくなります。
リフォームしても売れる保証がないので買い取りをしてもらった方が得策かもしれません。

 

ただ駅近くのマンションで希少価値物件であれば、自分自身でリフォームすることを前提にして購入希望者が現れる可能性がありますが、一般的には厳しい条件になりますので買い取りも検討してください。
売却が厳しいと判断すれば、すぐに買い取りに切り替えましょう。

 

 

 

おすすめのマンションを売る方法とは

それぞれどの形態で契約するかは、売却する本人が決めることになりますが、先に紹介したように各媒介契約にはメリット・デメリットがあるので、自分で不動産会社に足を運び相談する中で依頼しようと思う不動産会社の強み・弱みをチェックして最適な契約をしましょう。

 

ただ自分で不動産会社回りをするのも良いですが、物件の価値・売却を依頼できる信用のある不動産会社を見極める自信がない方は、複数の不動産会社から査定額を一括で提示してもらえるマンションの一括査定サービスを利用するのが安心です。

 

一括査定サービスは物件を売ろうとする方に最近人気のあるサービスで、ネット上で地域の相場を考慮した上であなたが売ろうとしているマンションの価値を一回の査定依頼で5社以上の不動産会社から査定評価してくれる無料サービスです。

 

こちらのサービスは審査に合格した不動産会社のみ登録できるので、信用のある不動産会社から査定結果を受けることができます。
また、売却するマンションの条件から数社より査定結果が出るので、相場を知ることもでるので多くの方が利用しています。

 

たとえばイエウールという不動産一括査定サービスでは、利用者は450万人にもおよびます。

 

 

一括査定サービスを利用するメリットは

今までは、一番高く売れそうな不動産会社を探すために、何社も回って査定価格を出してもらっていましたが、不動産一括査定サービスを利用することでたくさんのメリットがあります。

    • 大手から地域密着の不動産屋まで一括で依頼できる。
    • 不動産一括査定サービスに登録している会社は審査をクリアした優良不動産会社のみ
    • ネット上で査定依頼できるので不動産会社に行く必要がない。
    • 最低5社以上の不動産会社から査定結果がでるので価格比較が簡単。
    • 物件の所在地(住所)、間取り、住居状態など必要条件を入力するだけ!机上査定では営業マンと話す必要なし
    • 机上査定から申し込めるので、営業マンの訪問やしつこい電話営業がない(メールで問い合わせが来る程度)
    • 査定結果もメールと電話を選べるので強引な営業に会わない
    • 無料で利用できるので不動産会社に出向く交通費など無駄な費用が掛からない
    • 例えば離れた実家のマンションもネット完結なので査定依頼ができる

これらのメリットがあるので、実際にマンションを売ろうとしている方の多くが不動産一括査定を利用しています。

 

一括査定で依頼した不動産会社は、周辺相場や売却事例を基に、不動産会社がおおまかな査定額を算出するので、相場を調べるのにも役立ちます。

 

4.私がおすすめする一括査定サービスはこちらです。(ランキング)